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Les raisons du succès de la donation en nue-propriété

Pour transmettre un bien immobilier dans lequel vous souhaitez encore avoir la liberté d’occuper, songez dès à présent à réaliser le montage du démembrement ! Dans ce cas, vous ne vous séparez que de la nue-propriété que vous donnerez le plus tôt possible à vos enfants. Explications.

Renoncer à la nue-propriété tôt pour diminuer les droits de donation

Rappelons avant tout ceci : la donation faite à un proche, que qu’il soit, est concerné par le paiement de droits. Il en est de même pour la succession. Cependant, l’importance de l’abattement accordé par l’administration fiscale varie selon le degré de parenté avec le donateur ou le défunt. D’où la possibilité pour les enfants de payer peu de frais, étant donné que l’abattement pour une donation de parent à enfant est conséquent : 100 000 euros. En d’autres termes, un bien inférieur à cette valeur et après abattement ne donne lieu à aucun paiement de frais de donation.

D’où l’intérêt de donner à l’avance la nue-propriété. C’est-à-dire que les enfants devenus nus-propriétaires reçoivent déjà le droit de disposer du bien, lequel intègre donc immédiatement leur patrimoine. Cependant, comme la loi le prévoit, le donateur ne peut être expulsé du bien et ce, jusqu’à son décès. C’est en effet le droit de l’usufruitier.

Ce que cela implique en matière de fiscalité : non seulement les enfants bénéficient de l’abattement de 100 000 euros, mais ils ne paient que les droits afférents à la nue-propriété et non à la pleine propriété. La valeur de la nue-propriété est bien entendu moindre que celle de la pleine propriété. Pour amoindrir davantage cette valeur, il vaut mieux céder tôt puisque c’est sur la base de l’âge de l’usufruitier donateur qu’elle est calculée. L’administration fiscale a établi un barème officiel : ainsi, plus l’usufruitier est jeune, moins la valeur de la nue-propriété est élevée.

Lorsque vous donnez tardivement, par exemple vers l’âge de 70 ans à 80 ans, la valeur de la nue-propriété est presque proche de celle de la pleine-propriété : le montage n’est donc plus tout à fait intéressant sur ce point de vue.

Démembrer un bien pour esquiver les droits de succession

Toujours est-il que bénéficier de la nue-propriété du vivant de l’usufruitier est également très avantageux au moment de la succession. L’usufruitier décède et le démembrement s’éteint. Ses droits sont à ce moment-là transmis aux nus-propriétaires, ce qui fait d’eux des pleins-propriétaires. En d’autres termes, ces droits sont l’usufruit.

Par conséquent, puisqu’il n’y a pas de transmission du bien avec ses pleins droits mais seulement une partie, les bénéficiaires sont exonérés de la fiscalité y afférente.

Les autres avantages du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est aussi exonéré de taxe d’habitation, dont le paiement incombe à l’usufruitier occupant ou au locataire du bien. Le nu-propriétaire inscrit certes le bien dans son patrimoine, mais n’est pas touché par le paiement d’impôts fonciers, étant donné qu’il n’empoche pas les loyers de la mise en location. Par ailleurs, l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI est taxé à l’usufruitier. C’est toutefois sa valeur en pleine-propriété qui sera évaluée dans le calcul de l’IFI.

Dans quel cas l’IFI est-il supporté par les deux parties ?

C’est dans le cas de la succession que l’IFI est supporté aussi bien par l’usufruitier que par le nu-propriétaire. Ce moment venu, les héritiers ont le choix entre recueillir le bien en nue-propriété ou en pleine propriété, tandis que le conjoint survivant devient d’office l’usufruitier – ou le plein propriétaire, selon la convention avec les enfants. En d’autres termes, on parle plutôt d’usufruit légal et non d’usufruit conventionnel comme dans le cas d’une donation, puisque la répartition du bien en démembrement se fait sous les règles de la dévolution successorale.

Pour maîtriser le fonctionnement du démembrement et en dégager les principaux avantages, rendez-vous sur demembrement-8.com.

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